小陽春、土拍熱、止跌令、房價預警……在剛剛過去的上半年，房地產市場出現了多個關鍵詞。而最讓業(yè)界和購房者關注的還是各地頻繁出臺的樓市調控政策。
據億翰智庫統計，2019年上半年，全國各省市累計出臺的直接調控政策多達70余次，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進、租賃住房、信貸層面、需求層面、供給層面。
若加上各地發(fā)布的“政策補丁”，據中原地產研究中心統計，今年上半年全國房地產調控政策發(fā)布總次數高達251次，平均每月達40余次。
記者注意到，2018年上半年，中原地產研究中心統計的各類調控政策僅173次，這意味著今年上半年的樓市調控政策次數較去年同期上漲超過三成�！ �
密集調控，平衡市場冷熱不均
記者根據億翰智庫的資料梳理發(fā)現，從上半年各地出臺的政策內容和類別看，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進、租賃住房、信貸層面、需求層面和供給層面等。
“人才”“租房”一類的政策不容忽視， 億翰智庫指出，“這意味著，不少城市都在加強自身內部建設和提升人才軟實力，隨之城市群的構建會慢慢開始落地，但城市間的競爭也在逐步激化�！�
不過，對市場操作、流程和規(guī)則一類的政策，億翰智庫認為不少政策是間接的，對區(qū)域房價不會產生直接影響，主要是影響市場心理和整體趨勢。
“上半年房地產市場出現了分化延續(xù)、熱點恒熱、調控持續(xù)三大特點。”58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，首先，一線城市在嚴格調控的背景下，土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態(tài)勢；二線城市市場熱度提升過快，引發(fā)了調控從緊政策出臺；三四五線城市房價雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。
其次，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市成為熱點，調控政策對房價上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地熱情，這些城市下半年依然是熱點。
同時，上半年調控呈現出“雙邊多點”效應，“雙邊”即在因城施策下，熱點城市政策總體從緊，而存在房價下跌風險的城市會出臺“托市”政策；“多點”體現在調控不僅針對房價，還針對地價、限售、限購、公積金等多維度，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。
“預測下半年樓市將以‘穩(wěn)’為主，房地產市場將朝著整體穩(wěn)定、小幅波動方向發(fā)展。”張波表示。
億翰智庫則認為，2019年，房地產市場依然是整個經濟的穩(wěn)定器，因而房地產的穩(wěn)定對于經濟實現有質量的增長至關重要，房地產行業(yè)將貫徹健康發(fā)展長效機制。
上半年部分城市發(fā)布樓市調控次數 數據來源：億翰智庫
分化加劇，下半年調控進一步細化
上半年調控的最大特點是，由原來單邊調控變成了雙邊發(fā)展，打破了之前樓市調控“不是嚴就是松”的狀態(tài)。張波分析認為，今年開始呈現的是，有的城市放松、有的收緊的狀態(tài)，這會影響整個房地產的態(tài)勢，后市會更加凸顯“靈活”“分化”的特性。
就靈活而言，記者觀察發(fā)現，今年的樓市調控更加多元。以蘇州為例，其新出臺的政策僅僅規(guī)定了蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域的限售，并未針對蘇州全境“一刀切”。
再如東莞，首創(chuàng)“最接近平均價者得”的土地網上競價方式，不再“價高者得”，報價最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會更加理性，有一些拿地資金預算不是很多但報價最接近的企業(yè)也有機會拿地，也能更加體現拿地的公平性。這也是更加契合本地市場特點，做到更為精準化的調控措施。
2019年上半年拿地金額TOP10城市 數據來源：中指研究院
就分化而言，張波直言，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，雖然也面臨調控政策的加壓和房價上升的遏制效應，但在市場基礎和容量有支撐下，房企拿地的熱情難改變，城市下半年依然會是熱點，但這也或意味著調控加碼的空間更大。相對而言，三四五線城市房價雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。
“在因城施策的調控思路下，房地產市場正在進入新一輪調整周期，不同城市會呈現不同程度、不同狀態(tài)的調控，下半年的樓市更應該具體問題具體分析�！�
張波指出，由于今年下半年房地產市場依然處于“換擋期”，所以在“穩(wěn)”字當先的大環(huán)境下，政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區(qū)施策”，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。同時，一二線城市仍將保持一定熱度，三四五線城市將呈現“換擋”，城市熱度分化加劇。此外，用戶對后市的心態(tài)，也會以看平為主流。市場將整體穩(wěn)定、小幅波動。來源：每日經濟新聞 作者：吳若凡
|
Home
遼公網安備 21142102000064號
